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成都:關于進一步加強容積率管理促進“中優”區域城市有機更新的規劃支持措施
發布時間:2021-01-22
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發布者:世紀東華
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關于進一步加強容積率管理促進“中優”區域

城市有機更新的規劃支持措施

(征求意見稿)

 

關于進一步加強容積率管理促進“中優”區域城市有機更新的規劃支持措施(征求意見稿)為貫徹落實市委、市政府建設美麗宜居公園城市的戰略部署,推進土地資源集約高效利用,提升城市能級和核心競爭力,根據《成都市城鄉規劃條例》、《成都市公園城市有機更新實施辦法》等相關規定,在總結借鑒其他城市先進管理經驗的基礎上,結合成都實際,現就進一步加強容積率管理促進“中優”區域城市有機更新制定如下規劃支持措施。

 

一、指導思想

 

以建設踐行新發展理念公園城市示范區為目標,加強城市建設用地開發強度的統籌管理,嚴格風貌管控,促進“中優”區域城市有機更新,推進軌道交通引領城市發展,推動土地資源高效利用,強化片區產業發展、生活配套建設以及生態場景營造,著力打造人城境業和諧統一的公園城市形態。

 

二、適用范圍

 

本規劃支持措施主要適用于成都市中心城區城市開發建設用地的規劃編制及規劃管理。重點用于加強城市建設用地容積率管控,強化容積率管理對城市功能提升、城市形態塑造和空間特色營造的作用,促進城市有機更新。

 

三、主要措施

 

(一)容積率分類管控

 

1.充分發揮城市設計在城市形態構建和城市空間環境營造方面的作用,通過城市設計對城市重點片區、重要地段建設用地容積率進行統籌平衡及分類管控,以優化城市功能,促進城市有機更新,塑造特色鮮明、疏密有致、高低錯落、大開大合的城市空間形態。 

 

2.對于天府廣場、交子公園金融商務區等城市核心片區;火車北站、火車南站、火車東站、火車西站、天府 CBD 東站綜合交通樞紐、地鐵騾馬市站等城市級軌道站點,通過 TOD 一體化城市設計研究,開發建設用地容積率具體指標以城市設計方案合理性確定,城市設計方案及容積率指標需通過市規委會審議。區域級軌道站點在落實了 TOD 一體化城市設計,地上地下空間統籌規劃實施,并配建必要的地鐵配套設施的情況下,其 100 米范圍內用地容積率指標可在現有規劃管理技術規定基礎上適當上浮,上浮比例不超過 20%,并結合 TOD 一體化城市設計確定地塊具體容積率指標。


3.保障性住房、農民安置房的住宅用地、住宅兼容商業服務業設施用地、商業服務業設施兼容住宅用地的容積率按不大于 3.0 執行(特別地區除外);棚改安置房項目無論是在棚戶區改造范圍內進行安置,或是在異地進行安置,其安置的住宅用地、住宅兼容商業服務業設施用地、商業服務業設施兼容住宅用地的容積率均按不大于 3.0 執行(特別地區除外);城中村改造的住宅用地、住宅兼容商業服務業設施用地、商業服務業設施兼容住宅用地的容積率按不大于 2.5 執行(特別地區除外)。 

 

4.適度提高城市有機更新重點及一般單元內國有土地改造住宅用地容積率,其中歷史城區外核心區國有土地改造住宅用地容積率由平均 2.5 提高到 3.0,歷史城區外一般地區國有土地改造住宅用地容積率由平均 2.0 提高至 2.5,并結合城市設計進行總量平衡,合理確定地塊具體容積率指標。城中村改造、棚改安置房、保障性住房、農民安置房按照前款規定執行。


5.臨環城生態區特別地區和臨環城生態區 500 米范圍內的開發建設用地容積率總體控制指標可在現有規劃管理技術規定基礎上適當上浮,上浮比例不超過 20%,具體地塊容積率指標應通過城市設計確定,并嚴格控制臨生態用地的建設高度及建筑形態;環城生態區內開發建設用地調整作為錦城公園配套設施用地的,其建設規模未達到原規劃容積率指標的,建設量不足部分可通過城市設計轉移至環城生態區內或環城生態區周邊的其余開發建設用地中。

 

6.提高產業用地利用效率,工業用地容積率繞城高速以內一般不低于 2.0、不大于 4.0,繞城高速以外一般不低于 1.2、不大于 3.0,使用特殊工藝的工業用地經經信部門認定后,容積率可根據實際情況確定。

 

7.提高產業用地復合性,滿足產業功能區提檔升級需求,在工業用地分類下,增設“新型產業用地”(M0)。新型產業用地(M0)容積率原則上不低于 2.0、不高于 4.0。在滿足城市空間品質、公共服務和市政配套承載能力的前提下,由屬地政府根據產業引進的相關要求和“一圖一表”研究結果合理確定新型產業用地(M0)具體的容積率、建筑密度等規劃指標。新型產業用地(M0)應設置產業用房和配套用房,配套用房的計容建筑面積可提升至項目總計容建筑面積的 20%。 

 

8.大力支持創新要素聚集、創新功能完善的高品質科創空間建設,在公共管理與公共服務設施用地分類下,增設“科研設計用地(A36)”,科研設計用地(A36)容積率原則上不低于 2.0、不高于 4.0。

 

(二)容積率轉移平衡 

 

9.為進一步促進城市功能提升及產業聚集,推動城市高品質空間塑造,在片區綜合開發過程中,通過城市設計研究,在確保片區經營性用地開發建設總量不突破的前提下,允許容積率指標在片區內相同用地性質的未出讓地塊間進行平衡轉移,并優先向軌道交通站點核心區及城市功能核心轉移。

 

10.嚴格控制濱水區域、臨山區域、臨歷史文化街區和歷史文化風貌區的建設強度及建筑尺度。項目所在地塊實施更新改造時,因風貌保護需要其建設規模難以達到原規劃容積率指標的,建設量不足部分可通過城市設計轉移至相同用地性質的其余未出讓建設用地中,并優先在臨近街坊和本行政區域內轉移平衡。 

 

11.在實施城市有機更新片區,對于政府收回國有土地使用權及房屋所有權并進行保留改造的項目,其保留建筑所在用地的建設規模難以達到原規劃容積率指標的,建設量不足部分可通過城市設計轉移至片區內其余開發建設用地中。 

 

12.鼓勵新增公共服務配套設施。在滿足原有控規要求的基礎上,為城市額外提供公共服務配套設施的地塊,可確保原有經營性建設規模不減少。原有控規中已有的公共服務配套設施和按照《成都市人民政府辦公廳關于加強居住區公共配套設施建設管理的意見》(成辦函〔2016〕117 號)調整新增的公共服務配套設施不執行上述規定。

 

13.鼓勵新增公共空間用地。在滿足原有控規要求的基礎上,為城市額外提供公共綠地、廣場及市政道路用地的地塊,可確保原有經營性建設規模不減少。原有控規中已有的公共綠地、廣場及市政道路和按照《成都市人民政府辦公廳關于加強居住區公共配套設施建設管理的意見》(成辦函〔2016〕117 號)調整新增的公共綠地廣場、居住區配套道路不執行上述規定。

 

(三)容積率獎勵 

 

14.鼓勵建筑空間的公共性及開放性,建筑首層架空部分作為綠化、停車、通道等對公共活動使用的建筑面積不計入容積率??缭匠鞘泄部臻g部分的向公眾開放的公共連廊建筑面積不計入容積率。 

 

15.促進歷史文化及歷史風貌保護,規劃確定保留的文保單位、文物建筑、歷史建筑和工業遺產建筑不計入容積率不計入建筑密度。不計容的歷史建筑和工業遺產建筑應當優先作為公共性、文化性功能進行保護再利用。 

 

16.鼓勵存量工業用地集約節約使用,在符合規劃、不改變用途的前提下,工業企業利用存量土地新建工業廠房或增加原廠房層數,對新增的工業廠房不再增收土地價款。

 

17.促進城市地下空間利用,地下室、地下車庫出入口、地下車庫附建的排風口等、半地下室中除住宅、商業服務業設施外的其他各類建筑面積全部不計入容積率;地下室、半地下室及出入口等地下室附屬設施不計入建筑密度。

 

18.鼓勵實施軌道交通上蓋物業,軌道交通車輛基地綜合開發項目的軌道交通停車庫(含蓋上機動車停車庫)及其與上蓋建筑之間的結構轉換層、軌道交通停車庫及其地面疏散樓梯間、風亭等附屬設施不計入容積率不計入建筑密度。 

 

19.優化規劃公園配套設施配置,促進生態價值轉化,在規劃的公園綠地上配建公共服務設施時,應按照《公園設計規范》配建標準執行。

 

四、其他事項

 

(一)已通過招拍掛取得國有土地使用權的地塊不適用于本意見中建設用地容積率轉移平衡及調整的相關規定。

 

(二)按照本措施實施建設用地容積率轉移平衡及調整的,應按照控制性詳細規劃管理相關規定及程序調整控制性詳細規劃,并將規劃控制指標納入規劃條件進行管理。

 

(三)本措施作為《成都市城市規劃管理技術規定(2017)》的補充規定,有不一致的以本規定為準。其余應符合《成都市城市規劃管理技術規定(2017)》的相關要求。

 

(四)中心城區以外的區(市)縣可參照本措施執行。

 

(五)本措施自 年 月 日起施行,有效期五年。




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