行業新聞
當前位置:首頁 > 新聞資訊 > 行業新聞 >
強排有“誤區”,《強排三步法:住宅強排標準化研究》
發布時間:2020-10-13
  |  
發布者:世紀東華
字號:
A+ A- A

 喂,能不能幫忙做個強排?資料馬上就發,明天交貨可以么?”
你一定接到過不少這樣的電話吧?對于強排,我們太熟悉不過了。而且去年開始,強排的活兒好像越來越多,不同的甲方對強排的要求也不一而足。有的只要簡單總圖;有一輪過去就沒了聲音,而有的卻要反復調整,多個方案比較,或一個確定方案做到很深,磨上一個月都很正常。還有的甲方為了土地信息的保密,從來不找設計公司做強排(苦了甲方建筑師了)。
一件事做多了,就要停下來搞搞清楚做這件事的真正意義,以及如何把這件事做得更好更有效率。于是,我們就搞了個內部研發,專門研究強排這件看似很小的大事兒。
1
強排的“誤區”
先看看我們很多設計師理解的強排長什么樣子。
/ 強排=CAD總圖+指標/ 日照過,容積率做足,強排就搞定了/ 強排經濟指標=報批技術指標/ 地庫不用排/ 深度很淺,工作量不大,一天就能搞定/ 正好讓年輕設計師練練手,反正今后方案要重新做
對于要求不高的甲方,以上這些理解似乎還OK。但如果真正理解了強排要解決什么問題之后,你就會發現,以上這些都是“強排的誤區。”
2
強排要解決什么問題
那強排究竟要解決什么問題呢?我理解的強排(不一定完全準確)是要解決兩件事:
/ 協助地產商做拿地成本測算及投資回報可行性測算/ 協助地產商對商業策劃報告進行技術面論證
所以,圍繞這兩點強排要達到的目的,強排的設計深度自然就確定了——所有為測算項目開發經濟數據所需的設計支持。這么來看,僅僅滿足日照和規劃條件指標是最基本的要求,而不是強排的主要目的。
3
強排的要求
要達到開發經濟測算所需的設計支持,強排工作有四個要求:
要求一  滿足當地規劃部分及土地出讓方所要求的條件(日照、面積、退界)。
這些條件需同時滿足土地出讓條件和當地規劃要求的條件,并要留有一定的余地。這是保證經濟測算準確性的首要條件。
要求二  提供地產商用于經濟測算所必需的其他指標。
這些指標往往比報規指標要詳細。我們在復地御瀾灣項目中,就要求車庫面積和塔樓地下室面積分列(因為土建成本不同)。在萬科某海上傳奇項目中,就涉及到可售與不可售面積的、地下可售車位數與不可售車位數(影響收益)等經濟指標。
萬科某海上傳奇強排指標測算表↑
要求三  提出多產品組合方案的比較結果,進行貨值比較。
這一步往往會根據商業策劃報告來定,但如果商業策劃滯后于設計,則我們需有初步的市場調研,并提供產品建議和多產品組合方案的比較,協助業主做貨值計算和市場判斷。
要求四  對于地王類項目,規劃和產品設計由售價“倒逼”,強排就要著手高溢價產品設計,而不能再使用“行貨”。
一次強排往往演變為一次產品的創新研究。比如2015年底深圳地王尖崗山項目,容積率1.6,預估售價9萬,唯有靠最大量的別墅類產品入市,才有盤活的一絲可能。這是典型的“售價倒逼產品,產品決定規劃”的的案例。最終我們的強排方案充分利用場地高差,做出了溢價空間極大的聯排和墅質洋房,從而奠定了業主拿地的信心。
深圳尖崗山項目(2015年地王)↓
方案四—疊墅+洋房+高層,貨值最大↑
通過多方案比較得出結論↑
地形高差處理策略↑
4
強排的步驟
為達到以上目的,強排可以歸結為三大步驟。
第一步  市場面分析
包括土地條件、規范條件和營銷輸入條件的梳理、消化和充分理解。
第二步  經濟面測算
選擇合理的產品,進行多產品組合方案強排及貨值比較
第三步  技術面深化
推薦方案的初步規劃形態以及詳細經濟指標的生成,對強排方案的實施性進行論證。
保利合肥某項目↓
市場面分析↑
↑經濟面測算
技術面深化↑
5
誤區為什么說是誤區
誤區一  強排=CAD總圖+指標
應該是落地性較強的總圖(表達深度可以不深)+拿地經濟測算所需的指標
誤區二  日照過,容積率做足,強排就搞定了
這是甲方建筑師自己會做的事,是最基本的要求,并不是強排的目的。
誤區三  報批技術指標=強排經濟指標
說的不是一個概念,強排階段所需的指標要精細得多,而一些報批技術指標在強排階段卻又比較次要。
↑報批標準指標表
強排標準指標表↑
注:上表來自于2015年UA內部研發《強排三步法—應對住宅強排標準化操作研究》
誤區四  地庫不用排
地庫不排,就無法較為準確的估算地下空間面積(層數),無法預估地下空間的土建造價,而地下造價往往是項目開發成本的重要部分。如果確實設計時間有限,可初步排布再結合經驗數據進行預估。
僅由地庫外輪廓面積推算地下停車數,無精確指標,如下圖:
誤區五  深度很淺,工作量不大,一天就能搞定這是不負責任的說法??赐晟鲜鏊袕娕艃热?,您認為沒有反復幾個來回,一天就能搞定么?我們給復地做的西安某項目強排曾經因地面停車位沒有表達而被業主退回,因為由此對我們地下車位的估算存疑。所以,這里的深度我理解為表達深度可以淺,而技術的思考深度不可以淺。工作量存在于規劃產品的自我推翻和論證的反復過程,是很有技術含量的工作。     
↑普通強排
僅包含滿足指標及日照等要求的建筑布局,初步的空間形態以及出入口。
↑標準強排
建筑布局除了滿足指標、空間排布的合理性、及日照要求外,還需包含:主要道路、地面停車、景觀示意、地庫出入口及輪廓線、間距標注、退界標注、層數、屬性、出入口等信息。
誤區六  正好讓年輕設計師練練手,反正今后方案要重新做
恰恰相反,強排需要對日照計算、面積計算和其他規范理解很深的熟手來做。一些設計條件苛刻,測算要求高的項目,更需要設計主觀能動性強、產品創新能力強的“老炮兒”來操刀。強排一旦定稿,如果今后方案再推翻重來,就意味著定位出現了大偏差,這是絕對需要避免的。
所以,強排真是件很小的大事兒,目前在設計師內部存在那么多誤區,很有必要靜下來想一想。這一想,就是大半年。我們在2015年做了專項研發,題目就叫《強排三步法:應對住宅強排標準化操作研究》,詳細闡述了強排的三個步驟和幾個大招,供設計師內部學習培訓??傊痪湓?,只要重視,就能把事做好。
在設計的黃金時代,強排也是門學問,真不是一般人能干的。


上一篇:2020年地產工程8大趨勢,看不懂的人沒未來
下一篇:關于“必須招標的工程范圍、規模標準”,國家發改委再發新通知

2020精品国产午夜福利观看,又色又爽了又黄的免费视频-k6AV福利导福航大全在线,青春娱乐网在线观看视频,人妻制服丝袜无码中文字幕-暖暖免费高清视频日本 视频|欧洲人体艺木337p|中文字字幕在线中文乱码2019|AV男人的天堂在线观看第三区